Czy można sprzedać mieszkanie z długami? Poradnik

Czy można legalnie sprzedać mieszkanie z długami?

W polskim systemie prawnym nie ma ograniczeń dotyczących sprzedaży mieszkania z długami. Najczęściej takie mieszkania są zadłużone w spółdzielni mieszkaniowej i/lub u dostawców mediów. Często spotyka się też ogłoszenia o sprzedaży mieszkań z kredytem. Co do zasady hipoteka nie jest długiem, ale zabezpieczeniem spłatę zadłużenia, którym obciążono nieruchomość.

Najbardziej skomplikowana sytuacja dotyczy sprzedaży mieszkania z zajęciem komorniczym. Jest trudna i dla sprzedającego, i dla potencjalnego kupującego:

Uniknięcie licytacji komorniczej zadłużonego mieszkania to ogromna oszczędność dla właściciela, który popadł w kłopoty finansowe. Kwota uzyskana z licytacji to zawsze część sumy oszacowanej, czyli wartości rynkowej wyliczonej przez biegłego sądowego. Przy pierwszej licytacji to 75% tej sumy, a przy drugiej – już tylko około 67%.

Kupujący musi liczyć się też z tym, że dłużnik ma prawo sprzedać swoje zadłużone mieszkanie, ale mimo zmiany właściciela nieruchomości komornik nadal może je zlicytować.

Czy nabywca nieruchomości jest odpowiedzialny za długi sprzedawcy?

Odpowiedź na to pytanie zależy od rodzaju zadłużenia:

Mieszkanie z długami w spółdzielni i/lub u dostawców mediów. Co do zasady te zadłużenia nie „idą” razem z nieruchomością do nowego właściciela, ale jeśli nie zostaną uregulowane, to może on nie mieć wyjścia – będzie musiał spłacić zobowiązania poprzednika, bo np. dostawcy mediów mogą nie zgodzić się na podpisanie umów z nowym właścicielem wciąż zadłużonego mieszkania. Dlatego jeszcze przed sprzedażą lub w jej trakcie sprzedający powinien spłacić te zobowiązania. Rozwiązaniem jest też skorzystanie z depozytu notarialnego. Zgodnie z nim notariusz zabezpiecza pieniądze ze sprzedaży zadłużonej nieruchomości. Najpierw wykorzystuje te środki do spłaty wierzycieli, a resztę oddaje sprzedającemu.

Mieszkanie z kredytem i zabezpieczeniem na hipotece. Rozwiązania są dwa. 1) Sprzedający zobowiązuje się do spłaty kredytu pieniędzmi ze sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku również może zadziałać mechanizm depozytu notarialnego. Bank powinien wydać promesę, że po spłacie kredytu wykreśli hipotekę z księgi wieczystej. 2) Kupujący stara się o przepisanie kredytu na siebie. Wymagane jest spełnianie warunków banku i wykazanie odpowiedniej zdolności kredytowej. W zależności od warunków pierwotnej umowy kredytowej i woli banku może dojść do przepisania lub cesji kredytu.

Mieszkanie z wpisem komornika w dziale III księgi wieczystej. O ryzyku licytacji mieszkania mimo tego, że jest już w rękach nowego właściciela, pisaliśmy wyżej. Zadłużone mieszkanie z komornikiem obciążone jest jeszcze jednym poważnym zagrożeniem. Nowy właściciel odpowiada za długi poprzedniego (i tylko za te długi!), jeżeli są one powiązane z nieruchomością i zostały skutecznie ujawnione, np. w KW.

Jak widzisz, sprzedaż nieruchomości z zadłużeniem jest legalna, ale skomplikowana. Z perspektywy kupującego to długi, żmudny, a często także ryzykowny proces. Nic dziwnego, że na zakup zadłużonego mieszkania decyduje się niewielu, którzy i tak zazwyczaj mocno negocjują ostateczną cenę sprzedaży. Znamy skuteczny sposób, aby nawet w kilka dni sprzedać zadłużoną nieruchomość w uczciwej cenie – po prostu skontaktuj się z doświadczoną firmą skupującą nieruchomości LUCRI!